2024年上半年，物业服务企业在提升服务品质、优化运营模式以及增强市场竞争力等方面不懈努力，紧跟国家政策的指引，围绕“高质量发展、高品质服务”，以客户为中心，以科技为驱动，以质量为生命，不断探索和实践，为构建和谐、便捷、智能的居住环境贡献力量，推动整个行业可持续发展。
在此背景下，中指研究院秉持“客观、准确、科学、合理”的理念，在分析总结历年研究经验及物业管理行业发展现状的基础上，开展“中国物业服务价格指数系统”和“中国物业服务星级评价标准体系”研究，并对五星级物业服务标杆案例进行剖析。
1.指数：二十城综合指数环同比微幅上涨，环比涨幅较上期收窄0.01个百分点
图：2024年6月二十城物业服务价格指数
2024年6月，二十城物业服务价格综合指数为1075.77，同比上涨0.03%，涨幅与去年同期持平；环比上涨0.01%，涨幅较上期收窄0.01个百分点。同比来看，二十城中，深圳、南京、济南等9个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较去年同期增加1个；宁波、天津、北京等8个城市物业服务价格指数与去年同期持平；南昌、长沙和武汉物业服务价格指数同比均下跌。其中深圳同比上涨0.30%；南京和济南同比涨幅分别为0.17%、0.14%；苏州、无锡、广州等6个城市同比涨幅则均在0.10%以内。物业服务价格指数同比下跌城市中，南昌跌幅较大，为0.08%；长沙和武汉物业服务价格综合指数同比分别下跌0.05%、0.02%。与2023年12月相比，二十城中，深圳、苏州、济南共3个城市物业服务价格指数上涨，上涨城市数量较上期减少5个；广州、宁波、北京等13个城市环比持平；南昌、杭州、南京和常州环比则均下跌。其中，深圳环比上涨0.30%；苏州、济南环比涨幅分别为0.07%和0.02%。物业服务价格指数环比下跌城市中，南昌、杭州环比分别下跌0.08%和0.07%；南京和常州跌幅均在0.05%（含）以内，其中常州跌幅最小，为0.02%。
图：2024年6月不同星级物业服务价格环比指数[1]
从不同星级物业服务价格指数来看，二十城三星级、五星级物业服务价格指数同比均上涨，四星级物业服务价格指数同比下跌。2024年6月，二十城三星级物业服务价格指数环比上涨0.03%，同比上涨0.04%；四星级物业服务价格指数环比下跌0.01%，同比下跌0.02%；五星级物业服务价格指数环比上涨0.05%，同比上涨0.08%。同比来看，三星级物业服务价格指数中，南昌、济南、苏州等10个城市较去年同期上涨，其中南昌、济南和苏州涨幅相对较大，均超0.1%；南京、北京、重庆等9个城市同比持平；长沙同比下跌，跌幅为0.02%。四星级物业服务价格指数中，深圳、济南共2个城市较去年同期上涨，其中深圳涨幅为0.30%；苏州、无锡、广州等10个城市同比持平；南昌、长沙、杭州等8个城市较去年同期下跌，其中南昌和长沙跌幅较大，均超0.1%。五星级物业服务价格指数中，深圳、南京、常州和广州共4个城市较去年同期上涨，涨幅分别为0.94%、0.83%、0.15%和0.10%；北京、济南、苏州等12个城市同比持平；武汉同比下跌0.35%。
2.价格：二十城均价为2.64元/平方米/月，物业服务收费略有上涨
图：2024年6月二十城物业服务均价
2024年6月，二十城物业服务均价为2.64元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.95元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.65元/平方米/月和3.31元/平方米/月；杭州、广州、天津、宁波、武汉均价分别为2.93元/平方米/月、2.77元/平方米/月、2.76元/平方米/月、2.64元/平方米/月、2.61元/平方米/月；成都、青岛等6个城市均价在2.0-2.5元/平方米/月之间；南京、济南等6个城市均价在1.0-2.0元/平方米/月之间，其中常州物业服务均价水平仍相对较低，为1.26元/平方米/月。
图：2024年6月不同星级物业服务收费
从不同星级物业服务收费来看，今年上半年，二十城三星级、五星级物业服务收费同比均上涨，四星级同比下跌。2024年6月，二十城整体三星级物业服务收费为2.03元/平方米/月，同比上涨0.02%；四星级物业服务收费为2.83元/平方米/月，同比下跌0.04%；五星级物业服务收费为3.98元/平方米/月，同比上涨0.05%。3.样本：四星级项目占比持续上升，一线城市四、五星项目占比超六成1）二十城样本各星级项目中，四星级与五星级项目占比58.75%整体来看，二十城物业服务水平以四星为主，占比47.56%，四星级和五星级项目占比分别为47.56%、11.19%，五星级项目占比稳中有升；从城市分级来看，一线城市的四、五星级项目占比为68.26%，环比上涨3.12%；一线城市中四星级项目占比为51.69%。二线城市四星级项目占比为45.73%，环比上涨约1%；五星级项目占比为8.80%，三星级项目占比45.47%，四、五星级项目占比之和仍超过三星级项目。
图：二十个城市物业服务星级评价情况
一线城市的四星级项目达51.69%，在国家政策影响下，物业服务企业有更多精力提升服务质量，磨练自身软、硬件服务能力，提升整体项目实力，规范各项服务流程，加强卫生保洁以及美化社区环境，提高项目软件服务水平。
图：区域物业服务星级评价情况
从区域分布来看，珠三角地区和西南地区四星级与五星级样本之和占比超60%，分别为63.62%和66.01%，占比领先于环渤海地区、长三角地区和中部地区。环渤海地区、中部地区和长三角地区四星级样本占比分别达33.51%、42.53%、49.13%，中部地区与长三角地区四星级样本较去年均同比上升，长三角地区和环渤海地区经济更为发达，具备较好的物业服务发展基础，服务水平居全国前列，环渤海地区的五星级样本占比最高达21.20%；中部地区四星级与五星级样本之和占比相对略低，仅达47.45%，环比小幅上涨。
图：二十个城市综合物业星级评价
从城市方面看，北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、天津、重庆、成都、宁波、昆明十一个城市的四、五星级样本占比均超过60%，领先于其他城市。其中北京、上海、深圳、南京、重庆、天津、昆明七座城市四、五星级样本占比超过65%。北京的五星级样本占比为38.89%，环比大幅上涨11.76%，仍居于所有城市首位，上海、广州、南京、天津、成都和常州的五星级项目占比也均超过10%，分别为13.66%、10.60%、20.00%、23.88%、13.26%和16.50%。2）物业服务软硬件整体发展均衡，软件、硬件服务两翼齐飞
图：二十个城市软硬件得分情况
物业服务软件、硬件服务双提升，均衡发展。根据调研结果来看，二十个城市的软件和硬件平均得分分别为82.88分和82.31分，软件平均得分略高于硬件平均得分。通过优化经营和提高服务质量，提高客户满意度和忠诚度，优质的“软”实力帮助企业在激烈的市场竞争中脱颖而出，并实现业务的持续增长。一方面，不断升级硬件系统，更新设备设施；另一方面，物业服务企业持续加大软件方面投入，提升公共秩序、保洁、绿化等软件服务质量，除此之外企业还通过聚焦增值服务不断满足业主个性化、多元化需求，提高软件服务水平。2024年上半年软件、硬件服务水平均有提高。
图：二十个城市不同星级物业软硬件得分分布图
多数城市软硬件服务水平差距不大，深圳软硬件得分差绝对值较大。深圳软件得分比硬件得分高5.38分，为二十个城市中软硬件得分差绝对值最大的城市。主要原因为深圳硬件得分在二十城均值附近，软件得分明显领先，居二十城首位；其余城市软硬件得分差绝对值较小，宁波与合肥，硬件得分与软件得分的差值为3.93、1.02，其余十四个城市软硬件得分差绝对值均小于1分，匹配程度较高。
中指研究院对本次物业星级评价中表现突出的星级物业服务项目及示范基地进行深入分析，星级物业服务项目软、硬件服务发展均衡，示范基地特色鲜明：北京哈德门广场是碧桂园服务在管高端商写项目，依托基础物业管理、数字化产品以及智能制造的服务基底，以客户为中心，匹配商企客户需求，全链条服务贯穿企业楼宇发展的生命周期，匹配商企客户的每个阶段的运营服务需求，重构商务写字楼空间、环境和服务场景，打造高效、智能、人性化的空间新生态。同时，洞察客户多元化需求，用专业服务对客户工作生活环境提供服务规划以及各项支持服务，改善空间管理质量，提高客户核心业务生产力。上海金晨物业经营管理有限公司是碧桂园服务旗下的全资子公司，公司遵循“服务成就美好生活”的品牌理念，致力于为人们提供全程无忧的服务，提升生活品质，促进资产增值，推动社会人文素质进步的理想目标，其服务的浦明华庭项目获评五星级。
2024年上半年，物业服务行业延续了稳健的发展势头，特别是在全国二十个重点城市中，物业服务价格的稳定性得到了显著的体现。深入调研的样本揭示了一个明显趋势：四星级物业服务项目凭借其卓越的服务品质和适中的价格优势，不仅超越了三星级项目，而且逐渐成为市场的主导力量，其市场占有率呈现逐年上升的态势。进一步分析软硬件得分情况，在这些主要城市中，软件得分普遍高于硬件得分，这反映出物业企业在软实力上的持续进步和提升。与硬件设施的更新相比，软性服务水平的优化直接关系到业主的居住体验和满意度。物业服务的人性化、个性化和专业化，已成为影响业主感知的关键因素。这一现象不仅凸显了物业服务行业对高品质发展的不懈追求，而且也映射出市场对中高端物业服务日益增长的需求。物业服务行业正逐步从传统的基础服务向更加注重居住体验和个性化需求的方向发展，力求在激烈的市场竞争中，以服务的软实力赢得业主的信任和支持。物业企业不断提升服务质量和工作效率，加强内部管理，积极应对市场变化，展现出了较强的适应能力和发展潜力。物业行业正处于转型升级的关键时期，面对挑战，物业企业通过夯实基础、提升服务品质，不断创新服务模式，以满足市场和客户的多元化需求。在此背景下，我们通过物业服务星级评价工作持续挖掘和传播优秀项目的服务经验和服务标准，彰显标杆项目的特点和优势，发挥优秀星级物业服务项目的示范带头作用。同时，通过对国内主要城市项目的物业服务水平和价格进行持续的跟踪调查和研究，客观反映行业发展变化，探讨物业服务价格定期调整机制的建立和落实，实现物业服务价格与服务水平的统一，推动行业的健康平稳发展。[1]宁波、南昌、青岛共3个城市因五星样本较少，不具代表性，暂未纳入指数计算；20城五星级物业服务价格指数根据其余17城计算，余同。
——来源于中指物业研究
