2026年3月，全国进入“两会时间”。来自各地的代表委员带着沉甸甸的民意抵京，共商国是。在众多关乎国计民生的话题中，物业管理——这一与千家万户日常生活息息相关的“关键小事”，在今年首次以更具系统性、更具破局性的姿态，进入国家最高议事殿堂的视野。

与一个月前地方两会的“机制创新”不同，全国两会上的物业提案展现出更高的立法视野和更深的制度破局意图。从推动《物业管理条例》与《民法典》全面衔接，到建立信用评价体系实现“劣者清退”；从重构业主自治机制，到探索“物业+家政+养老”的服务融合——这些源自最高议事殿堂的思考，共同指向一个清晰的转型目标：推动物业服务从零散矛盾化解，升级为基于法治、透明与共治的系统性治理工程，同时向更具人文温度的民生服务业态延伸。

01 法治重塑：修法、清退与信用挂钩，为行业立规

在全国两会上，多位代表不约而同地将目光投向物业管理法治体系的完善，试图从源头扭转当前行业乱象。

全国人大代表方燕针对物业服务“货不对板”、收费不透明、挪用公共资金等民生痛点，提出一系列具有“刚性约束”的建议。她呼吁加快完善物业管理法治体系，推动《物业管理条例》相关条款优化升级，并探索建立物业企业信用评价机制。

方燕代表的核心建议在于打通“优胜劣汰”的市场通道：将服务质量、收费规范、投诉处理纳入信用评价，让信用等级与物业费浮动挂钩；对严重侵害业主利益、信用极差的物业公司，限制其进入新小区，甚至强制清退。同时，她建议取消以成立业委会作为更换物业的前置条件，明确前期物业服务合同期限届满自动终止，从源头破解“劣质企业迟迟难以清退”的困局。

简析：方燕代表的建议直击行业“退出机制失灵”的顽疾。其深意在于构建一个“良币驱逐劣币”的市场化筛选机制。当信用与收费、市场准入直接挂钩，物业服务将从“谁占地谁收益”转向“谁服务好谁生存”。特别是取消业委会作为更换前置条件的建议，若被采纳，将极大降低业主维权成本，倒逼物业企业将精力从“搞关系”转向“做服务”。

全国人大代表陈友坤则从法律衔接的更深层面切入。他认为，当前物业管理领域的深层次矛盾在于规则体系滞后——《物业管理条例》虽经三次修订，但至今尚未与《民法典》完全衔接，导致实践中存在“依法打架”现象。

为此，他提出三项建议：推动《物业管理条例》与《民法典》全面衔接；明确收费范围，严格限制涨价次数和幅度，让公共收益“归位”；优化物业退出程序，对连续两年投诉高企的企业取消资质，同时允许业主在表决难以达成时向法院起诉，由司法裁决是否更换物业。

简析：陈友坤代表的建议触及了行业规则的“地基”问题。《物业管理条例》与《民法典》的衔接，不仅是法律条文的修订，更是法律位阶与立法精神的统一。他的建议旨在通过修法，将《民法典》对业主权益的保护真正落地，从源头减少因权责不清引发的纠纷。

02 治理重构：业委会破局与行政边界厘清

如果说法治修法是“顶层设计”，那么业委会的激活与行政监管的理顺，则是让设计落地的“底层操作系统”。

全国人大代表李玉梅在日常走访调研中发现，当前小区普遍存在业主委员会“成立难、运行难”问题突出，物业服务市场乱象丛生、监管薄弱，业主缺乏组织与领导、维权乏力。为此，她提出了一套系统性的重构方案：

重构业主自治机制，明确业委会参选资格、拓宽人选范围、优化表决规则；健全物业收费与服务监管体系，严厉打击物业服务领域不法行为，设立物业应急保障基金；厘清行政监管边界，强化党建引领与部门协同，畅通业主维权渠道。

简析：李玉梅代表的建议具有鲜明的“系统思维”。她不仅关注到业委会“成立难”的技术性问题，更触及了业主“无力感”背后的组织缺失。设立物业应急保障基金是一个颇具亮点的创新，为物业突然弃管等紧急情况提供了“安全垫”。而“厘清行政边界”的呼吁，则指向当前多头监管实则“都管都不管”的体制困境，意在构建一个权责清晰、协同高效的基层治理闭环。

03 服务融合：物业+养老，打开行业新空间

在聚焦矛盾化解与规则重建的同时，也有代表将目光投向了物业行业的未来价值——从单纯的“管物”向服务“人”延伸。

全国人大代表赵振香，作为一名从一线家政服务人员成长起来的代表，今年将提出推动“物业+家政+社区食堂”融合发展的建议。她认为，这一模式能有效破解高龄、空巢老人的养老难题，同时缓解双职工家庭“一老一小”的照护压力。为让建议更具可行性，她已牵头开展物业员工技能培训，推动家政服务上线小程序，并计划完善社区食堂布局，全力打造“15分钟孝亲服务生态圈”。

简析：赵振香代表的建议为物业行业描绘了一幅从“管理”走向“服务”的转型蓝图。在人口老龄化加速的背景下，物业企业作为离居民最近的“常驻服务商”，具有天然的入口优势和信任基础。将物业服务与家政、养老融合，不仅是企业拓展增值业务的机遇，更是构建“家门口”养老服务体系的社会责任。这一建议若落地，将重新定义物业的价值——它不再只是房屋的“管家”，更是居民生活品质的“共建者”。

04 委员视角：存量时代的更新智慧

政协委员的建言则更多体现了城市更新背景下的系统性思维。

全国政协委员施卫东针对城镇老旧小区改造提出建议。他认为，老旧小区改造不能停留在外立面粉刷等表面工程，而应以“营造”的视角，面子与里子并重、改造和管理并重。他建议打破围墙界限，推进相邻小区及周边街区联动，实现片区化公共服务设施、围墙外生态环境等共建共治共享，利用好闲置的碎片化土地，加快布局公共服务。

简析：施卫东委员的“片区化提升”思路，与地方两会中荆州、长沙等地提出的“打包”管理模式形成呼应。它标志着城市更新已进入“存量深耕”阶段。对于物业企业而言，这意味着未来的竞争不再局限于单个小区的“围墙”内，而是考验其统筹片区资源、协同多元主体、提供规模化公共服务的能力。这要求企业必须具备更强的“城市服务商”视野，而非传统的“小区管理员”思维。

笔者观察：从分散的地方智慧到汇聚的国家议程

纵观2026年全国两会关于物业管理的建议，与一个月前的地方两会相比，呈现出显著的升维态势。

地方两会的提案，如河南的“举证责任倒置”、三亚的“信托制”、长沙的“三位一体”治理，更多是基于具体场景的机制创新；而全国两会上的建言，则直指法治根基与制度重构——方燕代表的“信用评价与强制清退”、陈友坤代表的“条例与民法典衔接”、李玉梅代表的“业委会自治机制重构”，无一不是在为整个行业的运行逻辑重新奠基。

与此同时，赵振香代表的“物业+养老”融合模式，则为行业打开了面向未来的价值想象：当基础治理的矛盾通过法治逐步化解，物业服务可以、也应当向更具人文温度的民生领域延伸。

这些来自最高议事殿堂的思考，共同勾勒出中国物业管理行业的清晰未来：一个规则清晰、进退有序、法治健全的市场环境，和一个服务多元、融入民生、价值重塑的产业生态。对于从业者而言，这意味着旧有的“地盘红利”时代正在终结，而以透明化、专业化、法治化构建核心竞争力的新竞赛，已然拉开序幕。

这场静水深流的变革，最终将重塑亿万家庭的居住品质，也重新定义这个行业的时代价值。

END

——来源于‍中物智库观察