当前，全球正处于百年未有之大变局。2022年以来俄乌冲突、美联储多次加息等事件在高度全球化的当下，产生深刻影响。年初至今，区域性的新冠肺炎疫情仍时有发生，对国民生产生活产生诸多影响。回顾2022年前三季度，在国内外形势充满不确定的情况下，物业管理行业追求确定性，坚持“稳字当头”，实现“稳中有进”。行业整体在保持健康稳定发展的同时展现出众多新的特点：行业总体规模仍在持续扩张但增速放缓、并购更趋谨慎、独立化进程加速、资本市场表现分化等诸多方面。本文将从政策、规模、品牌、资本、展望五个层面全面分析行业2022年三季度的特点和发展趋势，以期能够为推动企业高效发展提供参考和指引。

近年来，物业管理行业迎来飞速发展的黄金时期，国家在相关政策方面也积极给予相应引导和支持。自2022年两会工作报告强调“加大社区养老、托幼等配套设施建设力度，促进家政服务提质扩容”，“发展智慧城市、数字乡村”等工作要点以来，国家和地方层面均出台相应政策、规范文件，推动物业管理行业健康有序发展。2022年三季度，物业管理行业政策中规范指导和鼓励引领是行业政策的主基调，国家和地方开始愈发重视行业的健康发展，针对行业服务内容的规范性、标准化均提出相关要求。具体来看，大体可以分为以规范和约束服务内容、服务标准以及服务质量为主的相关政策文件；以鼓励开展多元服务，积极为社区居民提供更加便捷和丰富为主的鼓励和引导性政策文件；以强化城市保证和治理，物业公司可以多角度切入的相关政策文件；以及持续推进智慧社区建设，提升社会智能化管理水平的相关政策文件为主四个主要方面的内容。

1、规范化、标准化政策引导，多维促进行业发展

表：2022三季度物业管理行业规范类标准政策

随着物业服务在社会治理方面的贡献作用不断加大，对于行业在服务内容、服务标准化以及服务质量方面越来越受到相关部门的重视。2022年三季度，国际及各地方均出台相关规范和引导类政策，以推动物业管理行业健康长效发展。7月12日，国家发改委出台《“十四五”新型城镇化实施方案》，指出开展物业服务标准化试点，改进物业服务管理。北京、河南等地相继出台针对物业服务内容的相关规范文件。江苏出台针对物业服务质量以及采用信用关系进行约束的规范性文件。未来，物业公司需要加强“内视”，切实强化自身服务质量，以标准化、高质量引领企业长远发展。

2、鼓励发展多元生活服务，社区养老是未来重点

表：2022三季度多元生活服务鼓励性政策

2022年三季度，多项政策出台鼓励发展社区养老、托育、物业、家政、餐饮、零售等生活性多元服务，并支持发挥贴近住户的优势，提供专业化服务。在老龄化日趋严重的形势下，社区养老服务，在多个政策中都被提到，是政策大力支持的业务方向。7月13日，住房和城乡建设部和国家发改委联合发布《城乡建设领域碳达峰实施方案》，鼓励物业服务企业向业主提供居家养老、家政、托幼、健身、购物等生活服务。此外，多地发布分别出台了相关政策支持养老服务发展。目前，虽然物业服务企业在社区养老领域尚未形成成熟的模式，但在政策的大力支持下，未来的发展潜力可期。

3、强化城市保障和治理，物企有多角度切入服务

表：2022三季度城市服务相关政策

城市服务是近几年物业管理行业的新赛道，越来越来的物业服务企业争相布局。而从三季度政策导向和市场机遇来看，城市服务更注重强化城市保障和城市治理。如9月住房和城乡建设办公厅、国家发改委办公厅以及国家疾病预防控制局综合司联合发布《关于加强城市供水安全保障工作的通知》中指出优化服务流程以及提高服务水平。物业公司在提供城市服务的同时，也可以考虑扩充服务领域和范围，从横纵向维度进一步延伸服务链。

4、持续推进智慧社区建设，提升智能化管理水平

表：2022三季度智慧社区/物业建设相关政策

2022年7月，住房和城乡建设部、国家发改委联合发布《“十四五”全国城市基础设施建设规划》，其中明确指出要加快推进智慧社区建设，实现社区智能化管理等多方面内容。随后，商务部以及国家发改委等11部门联合发布《关于促进绿色智能家电消费若干措施的通知》，其中指出要拓展消费场景，提升消费体验，扩大城市一刻钟便民生活圈试点。物业公司是基层社区的服务者，在推动智慧社区、社区智能化管理方面具备先天优势。未来，物业公司仍需将数字化、智能化作为提质增效的重要手段加以建设。

截止2022年三季度，物业管理行业依然延续之前的趋势，行业规模扩张仍在持续，但是有很多需要重点关注之处。一方面，行业规模扩张速度有所下降，叠加三季度市场收并购动作收紧，物业企业开始由重规模、重速度进一步向重质量转变；另一方面，物业企业市场独立化不断加速，关联企业供给力度逐渐走弱，市场化拓展成为最重要渠道。

1、行业规模仍在持续扩张，但增长速度有所放缓

图：2019年-2022H1物业服务上市公司在管面积及合约面积情况

2021年中期数据显示，上市公司在管面积、合约面积同比增速约为38%、27%，截至2021年上市公司的在管面积、合约面积同比增速约为44.3%、37.6%。而根据2022年上半年上市物业服务企业公布的半年度数据来看，上半年上市公司在管面积均值约1.16亿平方米，同比增长26.98%；合约面积均值约1.77亿平方米，同比增长16.61%。无论是合约面积还是在管面积均显著低于2021年度的扩张幅度，整体速度有所下降。

2、并购市场谨慎风格延续，三季度市场动作收紧

2022年以来，并购市场仍在持续，但三季度市场动作收紧。2021年上半年行业内发起并购案40余起，涉及并购金额超150亿元。而截至2022年9月，据不完全统计，行业公开披露的并购案例近30宗（不含放弃或终止收购案例），涉及交易金额约100亿元。三季度收并购热度大减，涉及交易金额约20亿元左右，主要因为收购方和被收购方的整合能力和意愿都有所减弱。物业并购市场热度虽较去年有所下降，但是国资背景企业凭借稳健的经营和充足的现金，在并购市场上的表现愈发活跃。2022年以来单项并购金额超过10亿元的案例仅发生四宗，其中三宗为国资背景企业华润万象生活发起，分别是以10.6亿元收购禹洲物业、22.6亿元收购中南服务以及10.37亿元收购祥生物业。

表：截止2022年前三季度物业管理行业部分并购案例（不完全统计）

3、关联方仍是重要支持，但面积供给力度在下降

尽管房地产市场出现流动性危机，行业发展遭遇重创，但目前来看，地产关联方的项目供给仍是物业公司在管面积构成的重要组成部分。很多物业服务企业的管理面积中来自于兄弟开发企业的比例仍超一半，占据重要基础性地位。截至2022年上半年，融创服务、金融街物业、远洋服务等企业的在管面积中来自关联开发企业的占比仍保持在50%以上，但该占比逐渐有降低的趋势。

图：2020年-2022H1部分上市物业服务企业管理面积构成情况

但通过进一步对行业内上市物业企业增量市场分析发现：关联方支持减弱，面积供给力度下降。从披露在管面积来源构成的上市公司数据来看，2021H1-2022H1期内上市公司新增平均在管面积约2519.6万平方米，其中，1839.4万平方米来自第三方，占比约73%；680.2万平方米来自地产关联方，占比仅为27%，关联方项目供给在弱化。

图：上市物业服务企业2021H1-2022H1新增在管面积构成情况

从当前上市公司在管面积构成看，截至2021年中期，上市公司关联方在管面积占比为46.91%，到2022年上半年下降约7个pct至40%，关联方的贡献度明显下降。如滨江服务、和泓服务、华润万象生活以及鲁商生活服务等绝大多数企业的在管面积中，来自关联方的占比呈现明显且持续的下降趋势。

图：部分上市物业服务企业2021H1-2022H1在管面积构成情况

4、独立市场扩张加速，中指物业数据库助力精准外拓

2022年中期，上市物业服务企业第三方在管面积占比约60%，同比增长近7个百分点。在并购市场热度降低的市场趋势下，独立市场化外拓已然成为企业的长期发展的核心竞争力。目前，多数物业公司都成立了专门的市场拓展团队，关注市场招投标信息，提前沟通、介入，中标第三方项目，独立市场化拓展成效显著。金科服务2021年全年约新增外拓管理面积3140万平方米，2022年上半年新增第三方外拓面积1785万平方米，主要拓展非住宅领域及城市服务项目，实现了管理业态拓展的全新突破。

图：上市物业服务企业2021H1-2022H1在管面积构成情况

物业企业在市场拓展过程中通常会面临以下问题：一是市场公开信息繁多，无法及时有效的整理需求信息；二是除第三方招投标外，如何掌握其他商机获取渠道；三是如何对竞争企业动态进行跟踪和对比分析，在市场布局上抢占先机？针对以上问题，中指研究院专门打造中指数据CREIS·物业版（点击查看），助力企业精准投拓，赋能企业科学决策。

图：中指数据CREIS·物业版产品功能

• 新增项目：全面收录土地招拍挂项目、协议划拨项目，涵盖“住宅+非住宅”多种物业类型。提供多维度新增土地项目信息，包括开发企业（有无物业公司）、土地性质、项目位置、规划建筑面积等。

• 合约到期项目：全面监测服务合约将到期的物业管理项目，提示合约到期时间。涵盖全国主要城市超40万+的存量项目，实现交房时间、物业企业、建筑面积、物业费、物业类型多维度筛选。

• 招标项目：提供全国范围内物业服务企业招标信息，涉及项目类型、预算金额、投标截止时间及联系方式等重要数据。收录物业招标项目历史中标数据，帮助企业提前介入拟招标项目。

1、物业服务品牌化进程加速，企业品牌价值分化

近几年，物业品牌发展稳扎稳打、不断纵深，2022年，物业品牌建设已经从前期的被动跟随演变为自主全速发力，行业品牌发展正在跨越战略整合期，步入品牌独立运营的关键阶段。

从1981年成立全国第一家物业管理企业，到2014年行业首次牵手香港资本市场 ，行业用34年的时间完成了物业品牌建设的起步探索阶段；2015-2020年，资本赋能下的物业服务企业加速拓宽业务边界，并将多元增值服务纳入企业战略，伴随着品牌企业掀起的更名潮，物业品牌进入觉醒变革期；2021-2022年，物业品牌企业持续强化市场化外拓能力，加大收并购力度，2年时间里行业整合进程加快，物业品牌进入战略整合期；今天，在行业发展内外部因素的合力作用下，物业品牌建设迈入“深水区”，市场机会与挑战并存。

现阶段看，伴随着物业管理行业整合进度的深入，品牌企业间在管理规模和经营收入方面的差距逐渐拉大，带动企业品牌价值出现明显分化。2022全国性品牌企业品牌价值不足10亿元的企业数量占比约为5.12%；品牌价值在10-100亿元间的品牌企业数量占比约71.43%，这其中85%以上的企业品牌价值不足50亿元，可见中小规模物业品牌企业仍然是行业主流的存在；而品牌价值超过200亿元的品牌企业数量占比仅为2.02%，但其中个别标杆品牌企业的品牌价值已经突破250亿元，创下目前物业管理行业相关企业品牌价值新高的记录。

图：2022物业管理行业不同层级品牌价值企业数量占比情况

2、聚焦全场景增值服务，构筑品牌价值第二曲线

企业规模大小直接决定开展增值服务时消费群体规模、消费群体多元程度以及消费能力，对增值服务业务的经营效益有直接决定作用。品牌物业服务企业管理规模与业主增值服务收入二者之间存在高度关联性，即管理规模提升将有效带动业主增值服务营收增长，推动品牌价值的持续增长。

图：品牌物业服务企业在管面积规模与增值服务收入分布情况

品牌企业要以自身的资源禀赋为根本，围绕业主的日常生活需求和全生命周期需求，探索出基于自身核心优势的业主增值服务。物业服务企业凭借与业主深度互动而形成的紧密联系、距离业主近的天然优势，深入挖掘全年龄段、全生活场景的多元服务需求，积极开展业主增值服务，满足全生命周期服务需求。

图：物业服务企业“全生活场景+全生命周期关怀”服务体系

目前，物业服务企业围绕人的多样化需求从两个维度拓展社区生活类增值服务。一方面，以“未成年、中青、长者”整个生命周期为线索，针对幼儿、年轻人、老人等不同群体打造“全龄段”多元服务，布局托幼、亲子、零售、美居、养老等领域，满足不同年龄段人群的特定性需求；另一方面，以居家、旅游、餐饮、空间运营、智慧服务等多元生活场景为基础，持续衍生出各种相关的服务品类，为业主提供便捷、舒适、高效的一站式生活服务。品牌企业在开展多元增值服务时，要客观衡量自身资源条件，研判自身优劣势，依据自身禀赋开展适合自身优势的业务，而非“又广又泛”，进一步扩大品牌核心优势。如碧桂园服务、融创服务依托庞大的住宅物业在管面积，积极开展房屋经纪增值服务；金科服务凭借领先的科技实力，建成社区大数据中心、客户云服务中心。基于此，采用多种营销方式，推动社区零售在线平台销售大幅增长。

图：2020-2021年品牌企业社区增值服务业务板块营收及变化情况

3、推进多品牌战略，以优质服务提升品牌价值

现阶段，品牌企业已开展多元化战略，在经营核心业务的基础上，进一步开展与核心业务相关的其他业务，如在社区增值服务房屋经纪、教育服务、社区零售等多个细分领域以及在非住宅赛道和城市服务板块中均有品牌企业发展子品牌，形成多领域的多元品牌矩阵，构筑多元服务生态。

表：部分品牌企业各业务板块品牌矩阵建设情况

在多元品牌战略推进过程中，品牌企业要增强创新能力，同时结合自身优势打造子品牌。以优质服务能力赢得业主美誉，强化资源投入不断扩大品牌知名度和影响力，苦练内功提高品牌三度，打造“爆品”才能推动子品牌不断发展。碧桂园服务、金科服务等品牌企业在子品牌发展过程中，始终坚持以用户为中心，整合内部资源，持续提升服务能力，推动子品牌快速发展。金科服务聚焦综合社区消费场景，充分发掘客户需求，提升产品力和服务力，推动业务渗透率和转化率，推动业务持续增长。通过聚焦和深耕，品牌企业将子品牌打造成“爆品”，如碧桂园服务房屋经纪子品牌“有瓦”，金科服务社区增值服务子品牌“金科金选”，子品牌近年来的快速增长直接拉动品牌价值的增长。

图：2020-2021年部分品牌企业子品牌营收情况

2022年前三季度，港股物业服务板块总市值持续回落，行业总市值相较于年初下降36.6%。另一方面，资本市场表现分化，国资企业韧性更强，更受市场青睐，年初至今市盈率均值仍显著高于民营企业。与此同时，IPO市场热度持续下降，截止三季度仅有6家企业上市，低于2021年同期数量。在物业板块经历较长时间的估值调整后，三季度市场已出现筑底企稳的迹象。目前行业估值较低，但未来仍存在巨大发展空间。三季度万物云敲钟上市，其融资规模超过前三季度上市物企总融资规模的七成。资本市场对于独立性高、外拓能力强、财务以及经营等基本面较好的物业企业仍会给予更多的关注和支持。

1、行业市场估值整体回落，三季度低于市场平均水平

截至2022年9月30日，物业管理行业共有63家主板上市公司，其中香港主板58家，A股5家。港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。但随后迎来了较大幅度的调整，到2022年9月30日下降到3455.7亿港元。相较于2022年年初，截止到三季度港股物业服务板块总市值跌幅为36.6%。

图:港股物业服务板块总市值走势（2021年-2022年9月30日）

从股价波动来看，2022年一季度，港股物业服务板块与恒生指数波动相对接近，在2021年二季度开始低于恒生指数增长幅度。在4月和7月出现阶段性高点后，恒生指数和物业服务上市公司股价一路下挫，物业服务板块一直处于下跌通道。在2022年2月后加速赶底，3-4月份跌幅有所收窄，直到三季度依然没有改变下降趋势。

图:港股物业服务板块和恒生指数股价增速变动情况对比

从市盈率水平来看，2021年1月至6月，港股物业服务板块整体估值水平依然较高，年初达到41.3倍。但接下来估值水平回落明显。2022年以来，物业管理行业在资本市场上走势仍然处于下行阶段，但已趋于稳定。受上市企业上半年经营业绩“增收不增利”的影响以及存在关联交易所导致的物业服务企业经营独立性的疑问，资本市场对物业管理行业短期预期受挫，行业的平均估值在8月23日低于恒生指数。截至2022年9月30日，港股物业服务板块平均市盈率为6.81倍，低于恒生指数平均水平（8.29倍）。

图:港股物业服务板块和恒生指数市盈率（2021年-2022.9.30）

2、资本市场表现分化，国资企业更受资本市场的青睐

2022年初至今，港股物业服务板块总市值与市盈率均有不同程度的下滑。三季度港股物业服务板块总市值相较于2022年初下跌40.4%，市盈率相较于年初下降65.9%，整体依然处于下降通道。资本市场中，物业服务企业有所分化，在市场波动环境下，国资企业的市值表现出了更强的韧性。2022年初至今，港股物业板块国资企业总市值涨跌幅均值为-25.6%，民营企业为-44.4%；市盈率方面，港股物业服务板块2022年初至今平均市盈率为6.23倍，国资企业为12.83倍，民营企业为4.59倍。57家港股上市物业服务企业中，30家跑赢平均水平，其中国资企业数量为10家，占全部国资企业（12家）的83.3%。市值和市盈率方面的差异，一方面是由于央国企业绩增速在同业中的水平相对较高且稳定。2022H1港股物业服务板块中12家国资企业营收平均增速为25.6%，民营企业平均增速为15.1%，低10.5个百分点；另一方面则是市场对于央国企公司治理独立性、规范性的信任度明显更高。

图: 2022年初至今港股物业服务板块及成分企业总市值及平均市盈率变化情况

但也应看到，依然有优质物业服务上市公司在这个过程中经受住了资本市场考验，表现可圈可点。如德商产投服务总市值涨幅2022年初至今维持在正增速；市盈率方面，华润万象生活、万物云、奥克斯国际、融信服务以及绿城服务等均保持在20倍以上。

表: 2022年初至今资本表现优秀的港股物业公司【0930】

3、IPO市场热度有所下降，三季度上市企业融资为同期7成

从历年上市企业数量看，2021年物业服务板块新股发行14家，均在香港主板，较2020年下降4家，仍高于2019年的11家。进入2022年，物业服务企业IPO节奏明显放缓，截至9月30日，成功在港股上市企业共6家，分别是金茂服务、力高健康生活、东原仁知、鲁商生活服务、苏新服务、万物云。

图:历年物业服务企业上市数量

2022年前三季度新上市公司规模多数相对较小，公司募集资金数额出现了较大的回撤，通过IPO从香港资本市场融资74.37亿港元，为2021年前三季度上市物企融资规模总额的72.6%；均值12.39亿港元，高于2021年全年平均水平（7.72亿港元），但较2020年的均值38.6亿港元下降明显。其中万物云融资57.60亿港元，占2022年前三季度所有上市公司融资规模的77.45%。

图:历年物业服务企业IPO募集资金总额情况

2022年前三季度上市的6家公司融资金额分化严重，除万物云融资规模领跑外，金茂服务上市募集资金位列第二位为8.48亿港元，其余上市企业融资规模均未超过5亿港元，也从侧面反映出IPO市场热度有所下滑。

图:2022年初至今物业服务企业IPO募集资金总额情况

1、行业集中度进一步提升，行业市场分化将持续加剧

放眼未来，规模扩张和集中仍将是物业管理行业发展的重要趋势。一方面，预计到2025年，行业百强企业市场份额或将达到63.9%，而TOP10企业或将突破24%。另一方面，2022年以来上市物业企业纷纷披露融资用途计划来看，扩规模仍是当前阶段发展的重要基础，这将会推动市场集中度进一步上升。如2022年初至今，上市的6家物业服务企业在募集资金中用于收并购的平均比例为47.5%，共计约有26.87亿港元用于收并购。

表：2022年至今已上市6家物业服务企业募资金额中收并购计划

另一方面，物业管理行业市场分化也将不断加剧。从单个企业表现看，碧桂园服务、合景悠活、金茂服务2022年中期的营业收入同比增速均超过60%，分别为73%、68%、60%，位列前三位。9家上市公司2022年中期营业收入出现同比下降，佳兆业美好同比下降32.3%，下降最严重。行业营收分化进一步加剧，以上市物业企业总营收为例：2021H1总营收最高的企业为营收最低企业的119倍，在2022H1这一差距达到159倍。

图：2022年上市物业公司营业收入同比增长情况

2、关联企业支持将持续走弱，市场倒逼企业独立发展

未来很长时间内，物业服务企业扩规模的方式主要还是三种：第一，承接来自关联地产公司开发并交付的项目；第二，通过并购市场上的物业公司来壮大自身规模，快速形成业态和布局等方面的协同；第三，凭借自身的服务能力、品牌等进行市场化外拓，赢得第三方招标方的信任，获得第三方项目。

但从目前上市企业经营情况来看，受地产流动性危机和宏观经济的影响，大多数物业服务上市公司的非业主增值服务显著缩量，且降幅较大，如第一服务控股、正荣服务、康桥悦生活2022年中期非业主增值服务收入分别同比降低93.75%、57.02%、54.07%。部分企业如金茂服务、保利物业、滨江服务、碧桂园服务等2022年中期的非业主增值服务实现增长。但整体看，实现增长的企业，增幅相对较弱。

图：2021H1-2022H1年部分上市公司非业主增值服务收入及变化情况

此外，并购市场热度下降，并购方变得更加谨慎，节奏趋缓。并且通过并购扩大规模有着成本高、投后管理难等问题，虽然短期或中期看可以快速扩大管理规模，但从长期看，并不是可持续发展的最优路径，效果快，风险也较高。因此，长远来看，物业服务企业必须加速提升外拓能力，加快独立化进程，才能在行业的快速发展中夯实竞争力，实现可持续发展。

3、社区增值服务优势突出，城市服务未来竞争将分化

物业管理行业的服务供给已逐渐从最初的“四保”服务，延伸至为业主和客户提供各类增值服务，围绕人的日常生活需求和全生命周期需求，探索出多样化的社区增值服务。凭借与业主深度互动而形成的紧密联系、距离业主近以及守住社区流量入口的天然优势，深入挖掘全年龄段、全生活场景的多元服务需求，积极开展业主增值服务，满足全生命周期服务需求。

以上市公司整体数据来看，社区增值服务呈增长趋势：2022年中期业绩中，披露社区增值服务收入的企业共41家，社区增值服务的均值约2.47亿元，同比增长17.64%。但是部分企业社区增值服务同比下降，受疫情影响及宏观经济下行压力，部分上市公司社区增值服务收入出现下降，金科服务的社区增值服务同比降低超过50%。未来，社区增值服务将依然保持强劲的盈利能力。社区增值服务仍然是高毛利的业务板块，不少物业公司的社区增值服务毛利率能达到35%以上，有的甚至能达到60%。

图：2021H1-2022H1年部分上市公司社区增值服务收入及变化情况

考虑到政策对于“物业服务+生活服务”的支持、我国经济增长的韧性、中长期消费升级的趋势、物管公司贴近业主的服务优势并未发生根本变化，未来社区增值服务仍然具备巨大的发展空间。

从服务空间延伸角度，物业服务上市公司走出社区，走进城市广阔空间，城市服务已经成为物业企业重要的战略部署和营收的重要来源。2022年中期，碧桂园服务的城市服务收入为26.35亿元，构成营业收入的重要组成部分；世茂服务、雅生活服务、金科服务2022年中期的城市服务收入同比增速分别高达400%、302%、128%，板块营收增速快；更多企业仍在布局，如旭辉永升服务和康桥悦生活2021年中期没有城市服务收入板块，2022年中期分别达到1.85、0.97亿元。

图：2021H1-2022H1年部分上市公司城市服务收入及变化情况

但城市服务是城市空间的治理和运营，需要物业服务企业在资源储备、整合协调以及管理能力的强力支撑，进入壁垒相对较高。头部品牌物业服务企业在资源积累、人才储备等方面具有一定优势，前期布局和成功案例极大提升企业知名度，推动其在城市服务赛道快速发展。同时，相较于全国性品牌物业服务企业，地方企业在地域城市服务方面无论是资源储备的丰富和适配程度，还是服务经验的积累均具备先天优势。未来，城市服务赛道竞争将以前期布局的全国性品牌物业服务企业和地方企业为主体。

4、IPO节奏放缓但仍有空间，行业长期投资价值可期

2021年至今，向香港联交所交表以及在A股递交招股书的企业一共39家，其中20家成功上市，占比51%，仍坚持筹备上市并且上市程序有实质进展的企业有3家，分别是融汇悦生活、润华智慧、龙湖智创生活，在规模体量、经营指标、企业背景、科技智能化等方面各具特点。按当前情况推断，预计本年内上市企业数量将不超过10家。

图:2021年至今交表物业服务企业上市状态

从长期看，行业的属性未变，物业板块长期投资价值仍可期。首先，从盈利能力看，2022中期物业服务上市公司的毛利润均值为4.9亿元，同比增长27.34%，毛利率为25.23%，盈利能力超过行业均值。从成长性看，2022年中期,物业服务上市公司在管面积均值1.25亿平方米，同比增长24.04%，合约面积均值1.69亿平方米，同比增长17.84%，规模扩张为物业服务上市公司创收带来持续的增长源动力。

5、智能化将加速赋能物企，构建智慧社区和消费场景

物业服务企业要想进一步实现高质量发展，数字化和智能化是赋能企业最有利的工具。在人力成本和业务范围的不断扩展的现实情况下，如何“由外向内”提质增效是行业内每个企业均需认真思考的问题。产业数字化是各行业都需要抓住的发展机遇，对于劳动密集型的产业，数字化更是不可错过的助力。虽然产业数字化的建设和发展过程存在诸多难题需要克服，尤其是在现阶段数字化、智能化更新迭代迅速的情况下，但物业服务企业依然紧紧抓住这一机遇，积极开展数字化和智能化建设。

以上市物业服务企业为例，通过盘点2021年以及2022年前三季度上市的物业服务企业发现：2021年上市物业服务企业所募集的资金中，平均约有15%的比例用于数字化和智能化建设；2022年前三季度上市的6家物业服务企业依然维持在这一水平。

表：2022年至今已上市6家物业服务企业募资金额中智能化建设计划

未来，对于支持智慧社区建设和发展大概率依然是行业政策的重要内容。同时，行业业务平台化、社区增值服务和体验的进一步优化均离不开数字化、智能化的助力。在目前资本市场对于物业管理行业估值持续下滑的形势下，万物云上市表现会强化行业对于数字化、智能化建设价值的认同感，坚定持续投入和长期建设的信心。但对于行业而言，市场和企业都迫切关注的是：物业服务企业智能化建设何时才能真正发挥出应有作用。因此，借助数字化、智能化，积极构建智慧社区、优化客户消费场景、提升客户体验仍是行业需坚持不懈努力的重要方向。

——来源于 中指物业研究‍‍