近年来，中国物业管理行业发展迅速，进入“黄金发展时代”，发展路径愈走愈宽。在此期间，物业服务企业持续探索新业务模式，不仅将业务从住宅物业管理拓展至非住宅领域，更是挖掘了诸如社区养老、美居服务、城市服务等多元业务。其中，城市服务脱颖而出，成为当下各头部企业争相布局的重点赛道。

城市服务是以政府采购、公私合营，混合改制为交易形式，以公共服务为载体、以城市空间运营、产业支持发展、社区民生服务为主要领域。通过数字化赋能、智慧化手段，实现规模化、一体化运营，面向城市政府、企业、居民提供综合服务的集合总称。其本质是将城市的公共空间及资源整合为一体，由物业公司等专业性机构进行统筹管理，包括但不限于环卫绿化、基础设施运维、公共空间运营等。

城市服务成为“兵家必争之地”主要基于以下原因：

（一）市场空间广阔

目前，住宅物业存量市场趋于饱和，叠加房地产经纪进入低迷期，其增量市场空间越来越窄，物业公司开展多元化非住宅业务是趋势，也是定势。随着我国城镇化水平稳步提升，城市服务市场空间愈发广阔，为物业公司开拓新赛道提供了契机。

近年来，我国处于城镇化快速发展阶段，2019年，我国城镇化率首次突破60%；第七次人口普查数据显示,2020年我国的城镇化率为63.89%,比2010年城市化率增加14.21%。十三届全国人大四次会议上，李克强总理指出“十四五”期间，我国城镇化率将提高到65%。2021年我国城镇化率达到64.72%，由此预计2025年我国城镇化率或将接近70%，超额完成任务。

城镇化对于促进我国经济发展、提高城市基础设施建设、改善民生等方面发挥了重要作用。但随着城镇化进程的不断推进，引发了各种“城市病”，诸如生态环境恶化、公共设施设备老旧等问题逐渐凸显。因此，城市治理需求持续增长，政府提升城市治理能力迫在眉睫，这为物业公司开展城市服务提供了切入点。物业企业开展城市服务有利于和政府建立良好的合作关系，为日后争取更多的合作项目奠定基础。

城市服务是一个宽泛的概念，囊括多个的细分领域，小到环卫绿化、生态养管、基础设施运维，中到城市场馆、公园景区等场所提供的城市公共空间服务，大到智慧社区、智慧城市等。细分领域繁多，同样意味着广阔的市场空间。

（二）业绩提升手段

城市服务是物业企业的重要战略部署，也是扩张规模、提升营业收入的重要抓手。2021年上半年，碧桂园服务的城市服务收入超过20亿，极大拉开了与其它企业的差距，独享第一梯队；保利物业及万科物业分别以6.6亿及6.3亿位列二、三名。三家企业城市服务收入占比分别为：18.1%、12.8%及6.1%。

图：2021年上半年部分企业城市服务收入及占比情况

（三）政策驱动

自新型城镇化概念提出以来，相关政策频频出台。2021年3月，“十四五”规划《纲要》中提出，坚持走中国特色新型城镇化道路，深入推进以人为核心的新型城镇化战略，以城市群、都市圈为依托促进大中小城市和小城镇协调联动、特色化发展，使更多人民群众享有更高品质的城市生活。

2021年4月，为推动落实国家“十四五”规划《纲要》有关重要部署，国家发展改革委印发《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，提出实施以人为核心的新型城镇化战略，促进农业转移人口有序有效融入城市，增强城市群和都市圈承载能力，转变超大特大城市发展方

式，提升城市建设与治理现代化水平等要求。

表：部分省市城镇化政策整理

数据来源：中指研究院综合整理

国家层面全力推动新型城镇化建设，打响了城市服务赛道的发令枪，为物业企业开展城市服务业务提供驱动力，同时也为物业企业打了一剂强心针。

（四）彰显社会责任担当

从企业自身出发，开展城市服务不仅有利于提高利润，还展示了物业企业的社会责任担当。疫情出现以来，全体物业人一直担任抗疫先锋的角色，展现了物业人应有的责任担当。由于抗疫的出色表现，业主对物业企业的满意度提升了，而政府也发现了物业企业在社区治理中的能力。为承担社会责任，物业企业理应与城市“绑定”，服务好城市发展，物业企业的身份将由“社区服务生”向“城市管家”转变。

图：物业企业开展城市服务的驱动力

许多物业企业选取基础的细分领域作为切入点，采取投石问路的策略，不断探索适合自身的城市服务业务模式。少部分头部企业在资本，人才储备，科技赋能等方面均处于行业顶端，为抢占市场空间，进行了全方位、全覆盖、成体系的城市服务的大战略布局。

表：部分物业企业城市服务业务开展情况

数据来源：中指研究院综合整理

中国物业行业经历了40年的发展历史，物业企业积累了丰厚的服务经验，叠加物业管理行业的一些特性，在开展城市服务中具备如下优势。

物业公司上手城市服务“快人一步”。城市服务本质是社区服务的延伸，物业行业在社区服务领域有着丰富的经验积累。一些简单的业务，如环卫绿化、公共设施运维等，可将其业务开展模式直接复制到城市服务领域中，助力物业企业迅速布局城市服务赛道。

菜单化服务“精准上菜”。根据城市自身情况的不同，所需城市服务内容也不尽相同。例如，南方地区有降水量多，温度高等特点，道路被雨水冲刷干净，绿化植物生长情况良好，但公共设施腐蚀程度会相对严重，则城市服务中环卫绿化占偏低公共设施运维占比偏高；公共河道水污染的城市，河道养管占比会有所提高。物业公司具有菜单化服务属性，可提供专业的定制化服务，对症下药，助力政府破解“城市病”。

集成化管理“事半功倍”。传统城市治理模式分支复杂，效率低下，政府和承担各治理任务的企业分别对接，导致管理困难，执行力差。若与物业公司签订一体化城市服务合同，由物业公司集成化管理，无论是环卫绿化还是公共设施维护等，均可与物业公司直接联系，共同探讨解决方案，由物业公司统一执行，大大提升服务效率。

目前城市服务仍处于探索阶段，开展城市服务业务的多为头部企业。万科物业、保利物业及碧桂园服务等企业已在多个城市部署城市服务战略。本着“先做先赢”的理念，这些头部企业将持续发力，抢占城市服务蓝海市场，掌握话语权及规则制定权。

与社区服务相比，城市服务管理空间大，业务构成复杂，为开展服务带来了诸多难点与不便。为提升服务效率，科技化布局将是城市服务的未来主旋律，头部企业将加大智慧化建设投入，陆续引入大数据、物联网等技术，打造专业化的智慧城市服务平台，以科技赋能行业发展，实现城市治理的进一步优化。

现阶段来看，尽管城市服务拥有亿万蓝海市场，但由于其业务模式不成熟、门槛高等原因，使许多企业望而却步。然而在巨大利益的驱使下，也有部分企业跃跃欲试。有意向试水城市服务业务的企业不妨先问自己三个问题：企业是否有打开城市服务边界的能力？企业是否能打造城市服务的核心竞争力？企业是否有创造资源、整合资源以及驾驭资源的能力？如果答案皆为肯定，或能将城市服务作为重要战略部署。

——来源于中指物业研究